Перевести страницу

Аналитика

Подписаться на RSS

Популярные теги Все теги

Арендаторы отказываются от магазинов и офисов

Вынужденная остановка строительства на фоне ограничительных мер из-за распространения COVID-19 вынудит девелоперов перенести на будущий год сдачу 15% запланированных офисных площадей. Но снижение ввода сыграет рынку на руку: на фоне массового отказа арендаторов от офисов это поможет сгладить глубину падения ставок. Активнее на уступки арендаторам придется идти собственникам помещений — многие снимающие их предприятия столкнулись с падением выручки на 90%.


Из-за приостановки строительства в Москве в зоне риска оказалось примерно 15% от заявленного изначально объема ввода офисной недвижимости — 420 тыс. кв. м будет перенесено на следующий год, такие расчеты приводят в Colliers International. В результате на рынке должно появиться примерно 360 тыс. кв. м новых площадей.


Директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина указывает, что в Москве сейчас пустует 8,3% площадей класса А, 6,7% — класса В.

В текущем квартале эксперт ждет существенного снижения спроса на офисную недвижимость, одновременно сократится и ввод новых объектов — этот фактор, скорее всего, поможет избежать значительного роста числа пустующих площадей. Активность на рынке, по мнению госпожи Зиминой, будет сохраняться за счет переездов и пересогласований. Доля сделок по изменению коммерческих условий, по ее прогнозам, может вырасти с 24% от общего числа по итогам первого квартала до 40–50%. Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский не сомневается, что объем свободных площадей на рынке будет расти начиная со второй половины года. Падение объемов ввода наравне с низким уровнем вакантности, с которой офисный рынок подошел к кризису, позволит сгладить скорость и глубину падения арендных ставок.

В Knight Frank предполагают, что к середине года вакантность на офисном рынке Санкт-Петербурга вырастет с 4,6% до 7%, к концу года — до 20%.

«Многие компании будут сокращать бизнес, сотрудников; потребность в части площадей отпадает»,— рассуждает заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин. Одновременно, по его словам, будут корректироваться ставки: сейчас практически все арендаторы обратились к арендодателям с просьбой о предоставлении скидки, арендных каникул или отсрочки платежа. Господин Тюнин указывает, что возможный компромисс с каждым арендатором обсуждается отдельно.


Пустеющие магазины

Согласно оценкам CBRE, в Москве по итогам первого квартала пустовало 8,2% торговых площадей в сегменте стрит-ритейла, показатель заметно вырос относительно конца прошлого года, когда он оценивался в 6,6%. В центральной части города дороже всего обходилась аренда в Столешниковом переулке — 195 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Дешевле всего стоили помещения на Садовом кольце — в среднем 60 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В Санкт-Петербурге, согласно данным Maris, по итогам первого квартала уровень вакантности помещений стрит-ритейла составил 4%. Аналитики объясняют, что к концу марта кризис, развившийся на фоне ограничительных мер из-за распространения COVID-19, еще не оказал существенного влияния на рынок. Но с этими расчетами согласны не все аналитики. Так, в JLL ранее указывали, что по итогам первого квартала доля пустующих площадей выросла на 0,8 процентного пункта, до 9,3%,— это максимальное увеличение за последние пять лет.

Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова предполагает, что во второй половине года вакантность на торговых улицах Москвы составит 10–15%.

Сейчас, по ее мнению, обороты всего работающего в стрит-ритейле бизнеса, за исключением продуктового и аптечного, снизились на 90%. «После завершения ограничительных мероприятий покупательский спрос еще долго не достигнет уровня начала года»,— объясняет госпожа Назарова. При этом, по словам эксперта, большинство договоров предполагают фиксированную ставку аренды за помещения, а не рассчитываются исходя из оборота бизнеса. Несмотря на то что многим удалось договориться о получении скидок 20–30%, большая часть собственников продолжает начислять полную стоимость. «Не стоит забывать и тот факт, что аренда вносится авансом — период оплаты за апрель прошел в марте, сейчас речь идет уже о выплатах за май»,— рассуждает госпожа Назарова.


Ведущий консультант направления стрит-ритейла компании «Магазин магазинов» Ольга Свиридова объясняет, что реальный уровень вакантности на улицах можно будет увидеть только после завершения карантинных мероприятий: в этот момент освободятся помещения, где стороны не смогли договориться о льготных условиях, одновременно с рынка уйдут некоторые ритейлеры. Повышенный уровень вакантности, по ее прогнозам, какое-то время будет сохраняться, пока собственники не перестроятся на новые условия работы. Госпожа Свиридова добавляет, что новые помещения для себя сейчас рассматривают некоторые продуктовые сети, алкомаркеты и аптеки. «Арендаторы уже начали демпинговать, собственники пока не идут на очень высокие скидки, но это вопрос времени»,— поясняет эксперт.

Рост доли пустующих площадей затронет и торговые центры. Согласно прогнозам CBRE, к концу года доля пустующих площадей в них может вырасти до 10–20% против 5,6% по итогам 2019 года.

Руководитель департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина поясняет, что, несмотря на то что сделок по аренде помещений в торгцентрах немного, они все же заключаются и в текущих условиях. «Это крупные ритейлеры, бренды одежды и обуви, рестораны и развлекательные операторы»,— рассуждает она. При этом госпожа Жилкина не сомневается, что некоторые закрывшиеся сейчас арендаторы заново могут уже не открыться, а некоторые уйдут спустя два-три месяца с момента возобновления работы.

Источник: КоммерсантЪ

Арендаторы покидают небольшие магазины

Закрытие в Москве заведений общепита и непродуктовых магазинов во время карантина ожидаемо привело к росту свободных площадей в объектах стрит-ритейла. Сейчас в столице пустует почти 10% таких помещений. Ситуация будет только усугубляться, поскольку в ближайшее время вакантность может увеличиться до 20–30%.

После массового закрытия заведений общепита и непродуктовых товаров из-за пандемии коронавируса вакантность на основных торговых улицах Москвы по итогам первого квартала составила 9,9%, увеличившись на 0,8 процентного пункта относительно конца прошлого года. Этот показатель оказался в 1,6 раза выше среднего значения за последние несколько лет. Такие данные приводятся в исследовании JLL.

Очевидно, что ситуация будет ухудшаться: активность на рынке стрит-ритейла в апреле обрушилась.

Замруководителя направления торговых помещений Knight Frank Ирина Козина прогнозирует, что доля свободных помещений вскоре вырастет до 15%.

«На рынок будут выходить помещения, которые занимали несетевые игроки, не имевшие необходимого запаса прочности»,— объясняет она. У руководителя отдела исследований JLL Владислава Фадеева более консервативный прогноз: по итогам полугодия вакантность составит 12–13%.

Сложившаяся ситуация, безусловно, приведет к снижению стоимости аренды: по прогнозам консультанта «Магазина магазинов» Николая Голопапенко, к концу месяца ставки снизятся на 10–15%.

В JLL уточняют, что некоторое снижение ставок наблюдается уже сейчас. Стоимость аренды помещений стрит-ритейла на Тверской по итогам первого квартала снизилась на 5% (до 90 тыс. руб. за 1 кв. м в год), недвижимость на 1-й Тверской-Ямской подешевела на 6% (до 75 тыс. руб. за 1 кв. м).

Однако снижение ставок не особо помогает в текущей ситуации. «Около 200 компаний являются нашими арендаторами, 95% из них запросили арендные каникулы и скидки. В такой ситуации договоры приходиться пересматривать»,— сообщили в компании R4S (владеет объектами стрит-ритейла). Там добавили, что если в начале марта речь шла о скидке в 50%, то сейчас большинство арендаторов не готовы платить вообще, в том числе обслуживать коммунальные платежи.

Источник: Коммерсант

Торговли становится меньше

Предновогоднему ажиотажу не удалось привлечь покупателей в торговые центры: Shopping Index продолжил снижение в Москве и Санкт-Петербурге. Интерес ритейлеров к торговым помещениям снижается. Если заполняемость торговых центров остается на высоком уровне благодаря низкому вводу, доля пустующих помещений стрит-ритейла растет. В сегменте офисной недвижимости в то же время сохраняется оживление.

За первые три недели декабря (2–22 декабря) Shopping Index (количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговой площади) в Москве сократился на 2,3% относительно аналогичного периода прошлого года, а в Санкт-Петербурге аналогичное падение оценивается в 1,1%. Такие данные приводит Watcom Group. Продолжающееся снижение покупательской активности президент компании Роман Скороходов связывает с растянувшимся после черной пятницы периодом распродаж и маркетинговых акций ритейлеров, переходом покупателей в онлайн и продолжающимся снижением интереса покупателей.


Пустые торгцентры


Ограниченный потребительский спрос и низкие доходы населения руководитель направления аренды торговых центров JLL Юлия Чернышева называет в числе ключевых факторов, влиявших в текущем году на рынок торговых площадей. Эта ситуация существенно ограничивает развитие операторов, которое сейчас идет очень точечно, новые открытия сильно ограниченны. Перспектив для изменения динамики, по мнению эксперта, пока нет. Девелоперы на этом фоне также ведут себя сдержанно, не заявляя масштабных проектов. За счет этого, согласно оценкам JLL, средняя доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы в текущем году сократилась на 0,6 процентного пункта, до 4,4%. В Санкт-Петербурге динамика оказалась незначительной: за год доля пустых площадей выросла с 3,1% до 3,3%.

Появятся ли в России торгцентры-призраки

Появятся ли в России торгцентры-призраки

Руководитель направления аренды торговых помещений CBRE Александра Чиркаева указывает, что средневзвешенная премиальная ставка аренды (первый этаж, оператор категория «одежда/обувь») в топовых торговых центрах Москвы сейчас составляет 256 тыс. руб. за 1 кв. м, в качественных объектах с высокой посещаемостью — 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В следующем году, по ее прогнозам, речь, как и в этом, может пойти только об инфляционном увеличении на 2–4%.

Мы ожидаем продолжения поляризации рынка торговой недвижимости: качественные и удачно расположенные проекты продолжат рост по ставкам, а устаревшие форматы на границах города — падение»,— рассуждает эксперт.

На фоне продолжающегося увеличения онлайн-продаж, по прогнозам госпожи Чиркаевой, в следующем году рынок продолжит наблюдать консолидацию крупных игроков, замедление развития fashion-ритейлеров среднего ценового сегмента и продолжающийся рост различных развлечений, сервисов, общепита, health & beauty.


Уходящие магазины


В Санкт-Петербурге, по словам руководителя отдела исследований рынка Maris Алены Волобуевой, заметно сократилось количество офлайн-магазинов. Ушли с рынка ритейлер Next, магазины цифровой техники «Кей», продуктовые «Полушка», «Лайм», «Всенародный» и «Диета-18». Уходит бренд женской одежды Karen Millen. В два с половиной раза сократила свои магазины в городе сеть «Красный куб». Одновременно эксперт обращает внимание на сокращение присутствия FMCG-сетей: уменьшилось количество гипермаркетов «Карусель», ООО «ТД "Интерторг"» (сети «Народная 7Я» и «Норма», по франшизе развивает Spar) до конца года планирует закрыть 20 магазинов в Санкт-Петербурге, уходит с рынка розничная сеть Allfoods.

Как изменился спрос на товары в онлайн-магазинах

Как изменился спрос на товары в онлайн-магазинах

Средний уровень вакантности помещений стрит-ритейла в Москве по итогам 2019 года составил 6,4%, увеличившись на полтора процентных пункта относительно конца прошлого года, свидетельствуют данные «Магазина магазинов». В числе наиболее пустующих торговых улиц центра города аналитики называют Столешников переулок и Сретенку, где уровень вакантности достигает 15%. Совсем нет свободных помещений в Климентовском переулке. Рост среднего показателя консультанты «Магазина магазинов» связывают с уходом некоторых брендов и ротацией арендаторов.

На этот тренд обращают внимание и сами ритейлеры. Комментарий гендиректора Lush в России Дмитрия Азарова указывает, что на фоне увеличения вакантности в стрит-ритейле компания рассчитывает на снижение средних арендных ставок. Он добавил, что размер торговой сети ритейлера за последние несколько лет сократился, но средняя площадь магазина выросла — это соответствует глобальной политике бренда.


Популярные офисы


В отличие от сегмента торговой недвижимости, рынок офисов выглядит достаточно оживленно. В Colliers International указывают, что из-за низкого ввода новых площадей, который наблюдался несколько лет после кризиса 2014 года, уровень вакантности в Москве достиг рекордно низкого уровня — 5% против 8,7% в конце прошлого года. Сейчас, по мнению аналитиков, на рынке наблюдается дефицит предложения для крупных арендаторов, как следствие, многие структуры вынуждены арендовать недвижимости в еще строящихся объектах.

Руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина называет наблюдавшийся в текущем году спрос на офисы беспрецедентным: объем сделок, по ее словам, достиг рекордных 2,15 млн кв. м.

Несмотря на это, ставки менялись незначительно. Сейчас средняя стоимость аренды офиса класса A в Москве, по оценкам Colliers International, составляет 26 тыс. руб. за 1 кв. м в год против 26,3 тыс. руб. за 1 кв. м годом ранее. «Но собственники во втором полугодии стали менее гибкими при согласовании условий аренды: меньше арендные каникулы, меньше финансирования отделки и так далее»,— замечает госпожа Никитина. Рынок арендодателя, согласно прогнозам Cushman & Wakefield, будет сохраняться и в 2020 году за счет низкого запланированного объема ввода. Эта ситуация может привести к росту цен: по прогнозам консультантов, они увеличатся на 4–5%.

Источник: "Коммерсант"

Краткие итоги 1 полугодия 2019 на рынке торговой недвижимости.

ГЛАВНЫЕ ТРЕНДЫ 

  • Покупательская способность населения продолжает снижаться: за первый квартал 2019 года реальные доходы сократились на 2,3% с учетом инфляции, прогнозируемый рост оборота розничной торговли на 1,7% (также с учетом инфляции) в текущем году возможен за счет роста потребительского кредитования, которое становится все более выгодным для населения в связи со снижением кредитных ставок. 

  • Ожидаемая волна нового девелопмента откладывается: в регионах России сроки открытий 70% запланированных к вводу ТЦ перенесены на 2 полугодие текущего года и 2020 год. Девелоперы с осторожностью запускают новые проекты.

  • Большинство ритейлеров сокращают свои форматы, стремясь оптимизировать расходы. Уменьшается площадь магазинов и представленный ассортимент. В условиях снижения покупательской способности населения торговые сети оставляют только самые популярные товарные позиции.


ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ МОСКВЫ 

  • Средняя площадь новых ТЦ Москвы уменьшается: прогнозируется сокращение в 1,5 раза - с 17,2 тыс. кв. м по итогам 2018 года до 11 тыс. кв. м к концу текущего года.

  • В первом полугодии 2019 в Москве было открыто 3 ТЦ совокупной площадью 125 тыс. кв. м. Крупнейшим открытием является ТРЦ Саларис (GLA 105 тыс. кв. м). 

  • Ожидается, что объем нового строительства ТЦ в Москве по итогам 2019 года в 3 раза превысит показатели 2018 г.: совокупный объем нового предложения составит 350 тыс. кв. м.
  • За первые 6 месяцев вакансия в качественных торговых центрах Москвы выросла с 5 до 5,5%, что обусловлено 30% вакансией в новых введенных ТЦ, а также активным обновлением состава арендаторов в торговых галереях на вторых этажах. 

  • Новые торговые центры открываются с 70% заполняемостью, что характерно для рынка со «здоровым» уровнем вакансии.

  • Большинство ритейлеров сокращают свои форматы в ТЦ: гипермаркеты открываются в city-форматах площадью до 5-6 тыс. кв. м вместо традиционных 8-15 тыс. кв. м, аналогичная ситуация в сегменте DIY, товаров для дома.

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ РЕГИОНОВ РФ

  • На 2019 год прогнозировалось рекордное число новых открытий ТЦ. Однако  по итогам 1 полугодия 2019 объем ввода в регионах России по-прежнему остается низким – всего на 15% превышает аналогичный показатель 2018 года (227 тыс. кв. м по итогам 1 полугодия 2019 против 183 тыс. кв. м по итогам 1 полугодия 2018). При этом в регионах РФ наблюдается тенденция к сокращению средней площади ТЦ также, как и на московском рынке.

  • В 2019 году Краснодар стал 16-м городом-миллионником в России. После включения в список городов-миллионников Краснодар сразу занял первое место в рейтинге по обеспеченности качественными торговыми площадями с большим отрывом от остальных городов. 

  • Почти половина всего предложения 2019 года в регионах придется на два федеральных округа: Дальний Восток, не проявлявший активности в 2018 году, и Поволжье.

  • Впервые за всю историю развития рынка новое строительство ТЦ преобладает в городах с населением менее 300 тыс. человек. В условиях растущей конкуренции в крупнейших городах России местные девелоперы становятся более активными на необеспеченных качественными торговыми площадями рынках.

  • Активизировался девелопмент в СКФО: к концу текущего года в регионе ожидается ввод двух качественных ТЦ общей площадью 21 тыс. кв. м GLA.  Эти проекты станут первыми открытиями в регионе, начиная с 2015 года. На 2020 год также запланированы к вводу:  крупнейший ТРЦ Грозный Молл (GLA – 56 000 кв. м), ТЦ Кислород в Кисловодске и УниверСити в Пятигорске.

STREET RETAIL МОСКВЫ

  • Вакансия площадей на основных торговых коридорах Москвы выросла с 5 до 7% за 6 месяцев, вернувшись на уровень 2016 года.

  • Наблюдаемый рост вакансии вызван временными факторами: реставрацией зданий (например, на Старом Арбате), реконцепцией на Новом Арбате д. 11 стр.1, по причине которой освободилось сразу более 10 помещений, а также продолжающимся благоустройством улиц (переулки в районе Патриарших прудов, Рождественка с прилегающими переулками). После завершения работ эти локации станут еще более привлекательными для арендаторов. Также на центральных улицах происходит ротация арендаторов, в основном внутри одного профиля, преимущественно ресторанов и кафе.

  • Снижение вакансии на 1-2% наблюдается на Маросейке и Большой Дмитровке, за счет открытий fashion-ритейлеров, а также кафе, ресторанов.

  • Стоимость аренды помещений не изменилась за 1 полугодие 2019. Самыми дорогими торговыми коридорами Москвы по-прежнему остаются Столешников пер. и Кузнецкий Мост, где стоимость аренды составляет 1,8 - 2 млн руб. за помещение площадью 150-200 кв. м в месяц.

  • Fashion-операторы продолжают развитие, открывая свои торговые точки на пешеходных улицах с высоким трафиком: Intimissimi на Старом Арбате, аксессуары Tumi и отечественный бренд одежды Lessel на Большой Дмитровке, Ecco на Петровке. В премиальной локации на Столешниковом переулке открыл pop-up John Varvatos. 

Источник: Магазин магазинов


Метр на метр не приходится: какую недвижимость ценят инвесторы

Метр на метр не приходится: какую недвижимость ценят инвесторы

Процентные ставки и переток капитала между странами — главные факторы, которые будут определять спрос на недвижимость в 2016 году

Во многих странах рынок недвижимости не полностью пришел в себя после кризиса 2008 года. А падение темпов роста ВВП на развивающихся рынках и рецессия в странах еврозоны уже давят на цены и стимулируют вынужденные продажи. Ситуация в США, ЕС, России сильно различается, и нельзя сказать, что «плохо везде».

Процентные ставки и переток капитала между странами — главные факторы, которые будут определять спрос на недвижимость в 2016 году. Перераспределение денег инвесторов из недвижимости в долговые ценные бумаги и акции будет происходить везде, где цены на недвижимость высоки, а доходность облигаций начнет расти. Развивающиеся рынки еще не достигли дна кризиса, экономика еврозоны остается на уровне, близком к рецессии. Капитал пойдет туда, где еще есть рост (США, Германия), где почти достигнуто дно цен (ряд стран Восточной Европы, Испания, Португалия) или где можно рассчитывать на скорое восстановление спроса (Бразилия, Китай).


Цены будут ниже в странах с наибольшим объемом государственного и частного долга относительно ВВП и доходов на душу населения. Но цены начнут быстро расти лишь там, где макроэкономические факторы будут дополнены благоприятной политической ситуацией. Так, Бразилии кроме сырьевых цен может помочь ожидаемое снижение ставок и возврат инвесторов в случае импичмента популистке Дилме Русеф из-за обвинений в коррупции.


Рассмотрим подробнее основные страны и регионы.


В США, несмотря на сокращение продаж новых домов и спроса на коммерческую недвижимость, цены остаются низкими.


Сопоставимые объекты в сравнимых по экономическому развитию населенных пунктах США стоят почти вдвое дешевле, чем в Германии, которая также считается недорогой среди благополучных стран ЕС. Если к власти придут республиканцы или инвесторы не начнут выводить деньги из американских активов из-за победы демократов, то возможности для инвестиций только вырастут.


Обычно начало повышения процентных ставок в США означает завершение периода роста цен на недвижимость. Но замедление роста потребительского спроса не будет быстрым. Сохранятся две тенденции, важные для рынка недвижимости: стремление купить жилье, пока условия по ипотеке очень хорошие, и сокращение спроса на коммерческую недвижимость (в том числе в розничной торговле, все больше уходящей в онлайн).


В коммерческом секторе замедление пойдет быстрее, чем в жилом. На жилье в отдельных регионах также будет влиять постепенный спад спроса иностранцев (Флорида, Нью-Йорк), для которых из-за дорогого доллара цены стали менее привлекательны. Рост ставки ФРС частично уведет инвестиционный спрос из недвижимости на денежный рынок. Поэтому для США лучше работают следующие правила: 1) покупать коммерческую недвижимость с высокой рентой в prime locations; 2) инвестировать в новые и недорогие жилые комплексы в растущих (Сиэтл, Нью-Йорк) или модернизируемых (Детройт) городах.


В странах еврозоны цена на недвижимость зависит от скорости движения властей «вправо» и решения проблем с мигрантами.


Где российские инвесторы могут купить недвижимость, рассчитывая на рост? В первую очередь, в континентальной Европе: несмотря на высокие налоги и социальные проблемы большинство стран пригодно для адаптации россиян. В 2016 году спрос на недвижимость в таких странах, как Германия, Австрия, Ирландия, Чехия, Польша, Венгрия, Португалия, Литва, Латвия, Болгария, вырастет из-за низких ставок и курса евро. Опять же, Франция и Греция непригодны для инвестиций не из-за цен, а потому что инвесторы пока не видят признаков улучшений в экономике.


Стоит помнить: в ряде стран будет труднее обосноваться даже инвестору — кризис с мигрантами-беженцами ведет к ужесточению выдачи статуса резидента. Поэтому нужно успеть выбрать города, где спрос со стороны иностранцев растет, а предложение недвижимости сокращается — от Монако, Лугано и Кипра до Будапешта и Риги.

Ожидаемое завершение цикла роста доллара к евро позволяет рассчитывать на то, что недвижимость, приобретенная в ЕС, в долларовом выражении подорожает для инвесторов по мере роста курса этих валют. Поэтому наши приоритеты по средним темпам роста цен в Европе (Венгрия, Латвия, Болгария) можно дополнить наиболее привлекательными странами с учетом курса валюты (Германия, Кипр, Испания, Португалия, Монако).


Российский рынок во всех сегментах ждет сокращение спроса и падение цен из-за перепроизводства (офисы, склады, коттеджные поселки), резкого падения платежеспособного спроса (жилье, рассчитанное на средний класс), оттока инвестиций в подешевевшие ценные бумаги и за границу.


Можно и здесь найти сегменты, где недвижимость начнет дорожать во второй половине 2016 года. Но это, скорее всего, исключения, связанные с быстрым сдутием пузыря (очень дешевые новостройки) или недостатком предложения (современные квартиры люкс в центре Москвы, качественное курортное жилье для тех, кто лишен возможности купить что-то за границей).


Конечно, России может помочь нефть (цена которой достигнет дна, вероятно, в первом полугодии — $30 за баррель Brent), завершение самой длительной зачистки банковского сектора и стабилизация рубля на среднем уровне — чуть ниже 70 рублей за один доллар. Развернуть рынок недвижимости могут также такие события, как, например, возможное возвращение бывшего министра финансов Алексея Кудрина к руководству экономикой или изменение позиции властей по отношению к грабительски завышенной оценке кадастровой стоимости коммерческой недвижимости.


Покупать лучше не раньше второго полугодия, когда будет не только достигнут минимум цен на нефть и курса рубля, но и волна банковского кризиса завершится «выбросом» на рынок заложенной недвижимости.


Какого типа недвижимость может быть интересна? В 2016 году спросом будет пользоваться то, что необходимо для личного потребления (шанс купить квартиру на дне рынка) и что можно рассматривать как альтернативу хранению денег в банках (небольшие коммерческие помещения в местах максимальной концентрации людей, с высокой вероятностью сдачи в аренду).


В последнюю очередь будут дорожать офисные центры (их не купят ни банки, ни похудевший бюджет), склады (их слишком много вокруг крупных городов, а новый потребительский бум случится нескоро). Земля и производственные объекты в городах не будут востребованы из-за политики завышения кадастровой стоимости, проводимой властями Москвы и ряда регионов.


На что еще обратить внимание? В 2016 году мы увидим стабилизацию в Китае, если там примут планы дальнейшего развития инфраструктуры и модернизации устаревших отраслей. Можно также присмотреться к Украине. Ведь даже если там возобновится «гражданская война», рынок Киева или Одессы дешевый, как никогда за последние 20 лет. В странах ЕС уже создаются фонды для вложений в украинскую недвижимость.

Источник: Forbes

Влияние курса рубля на игроков рынка розничной торговли

По всей видимости этот год может оказаться худшим для рынка розничной торговли в России с момента кризиса 2008-2009 годов, когда рубль упал со своего пика на дно – на 58% по отношению к доллару США и на 37% к евро, а инфляция в июле 2008 года составляла 15,8% в годовом сопоставлении. В этот раз ситуация очень похожа, с одной лишь оговоркой: неопределенность может быть более продолжительной. Вместе с тем этот сложный период открывает прекрасные возможности для ритейлеров и долгосрочных инвесторов и девелоперов.

По мере роста инфляции покупательная способность потребителей будет значительно снижаться. Более того, ситуация осложняется отсутствием роста заработной платы. Принимая во внимание растущую стоимость товаров, в частности продовольствия, многие россияне, вероятнее всего, в скором времени будут страдать от негативной динамики доходов в реальном выражении.

На фоне резкого падения рубля на 52% по отношению к доллару США и на 39% к евро (по состоянию на 28 ноября 2014 года) с начала года страдают ритейлеры в России. Обесценивание рубля оказывает прямое воздействие на ритейлеров, так как импортируемые товары приобретаются за иностранную валюту (по данным за 2013 год, 44% товаров на розничном рынке России импортируется), а продаются за рубли.

По мере снижения маржинальности продаж операторов розничной торговли, собственники помещений тоже начинают ощущать это на себе, так как арендаторы начинают просить пересмотра ставок аренды. Очевидно, что это становится проблемой для арендодателей, уже имеющих большой объем долга в иностранной валюте, который необходимо обслуживать. Хотя для многих собственников недвижимости, в пуле арендаторов которых есть чувствительные к ценовым изменениям арендаторы, выбор будет невелик.

Слабый рубль повлиял на прибыль ритейлеров

В связи с текущей экономической неопределенностью многие ритейлеры решили пересмотреть свои планы на развитие в краткосрочной перспективе. В 2014-2015 годах компания Adidas решила уменьшить количество планируемых к открытию магазинов в два раза. Из-за значительных убытков в связи с колебаниями обменного курса финская сеть универмагов и магазинов модной одежды Stockmann group решила закрыть оставшиеся магазины под маркой Seppala в Москве, «Маратекс» закрывает бренды River Island, OVS, Esprit, а бренд New Look решил уйти с российского рынка. Стоит отметить, что эти компании заявили о своих планах реструктуризации бизнеса еще в начале года, когда обесценивание валюты не было столь существенным. На фоне слабого рубля, снижения покупательной способности и изменения предпочтений потребителей было бы неудивительно увидеть дальнейший пересмотр портфеля брендов, особенно франчайзи.

Согласно опросам, которые мы провели среди некоторых операторов розничной торговли, большинство закупок совершаются как в долларах, так и евро, или в комбинации этих двух валют. Опрошенные ритейлеры также поделились с нами своими планами закупок, которые, как правило, составляют от 6 до 9 месяцев для категории fast fashion (включая рынок среднего класса) и 12 месяцев для товаров премиального сегмента.

Мы также выяснили, что продавцы предпочитают не менять цены в течение сезона и не управляют своими валютными рисками. Их действия, что свойственно для всех компаний, сводятся к ежемесячному пересмотру обменного курса со своим банком, который затем фиксируется на месяц. Это позволяет нам использовать средние ставки Центрального банка для расчета влияния эффекта девальвации на предприятия розничной торговли.

Исходя из того, что новые коллекции приобретаются за 6-12 месяцев (включая заказ и оплату) до сезона, а затем продаются в течение 3 месяцев соответствующего сезона, мы рассчитали средние убытки ритейлеров в каждом периоде, начиная с весны 2014 года.

В соответствии с нашими расчетами, лишь за счет обесценивания рубля розничные торговцы потеряли 14,3% в среднем в евро и 13,7% в среднем в долларах США за каждый сезон (весну, лето, осень). Таким образом, совокупный убыток уже в этом году может составить около 41% в евро и 43% в долларах. Используя форвардный валютный курс, мы можем ожидать еще большее снижение прибыли ритейлеров в течение зимы. По нашим расчетам, потери за зимний сезон (декабрь 2014 – февраль 2015) могут достичь 23% в евро и 35% в долларах США.

Значительный рост цен в 2015 году

Согласно опросам, ритейлеры не меняют своих цен в течение сезона. Мы полагаем, что они будут пытаться заморозить цены и в новогодний период для того, чтобы поддержать продажи на нормальном для этого времени уровне. В то же время они попытаются компенсировать свои потери в следующем сезоне (начиная с марта 2015 года) путем увеличения наценки. Это в свою очередь вызовет значительный рост цен на потребительские товары в России, который изменит потребительские предпочтения и снизит обороты розничной торговли.

Потребительские предпочтения меняются

В этом году слабый рубль нанес урон не только доходам операторов розничной торговли, но и покупательной способности потребителей в связи с ускорением роста цен. Высокая инфляция и «замороженные» цены побудили население увеличить покупки жилой недвижимости и товаров длительного пользования с целью сохранения денег. Это особенно актуально в период поддержания ритейлерами цен на прежнем уровне: запасы товаров были сделаны по старому курсу, а некоторые поставщики решили не менять цены, чтобы не снижать спрос в праздничный период. Описанное выше поведение потребителей поддержало рост продаж непродовольственных товаров, в то время как покупки продовольствия начали снижаться.

Существуют случаи, когда розничные операторы не хотят увеличивать цены на свои товары для того, чтобы поддержать объемы продаж в ущерб своей прибыли. Они пытаются разделить свои убытки с арендодателями, обращаясь к ним за снижением ставок аренды. Еще один способ договориться – показать собственнику недвижимости реальное снижение объемов продаж.

Хотя скидка на аренду не по карману для собственника, имеющего долг в иностранной валюте под залог торгового центра, в большинстве случаев стороны будут искать компромисс, так как рентабельность объекта зависит от его заполненности арендаторами.

Возникали случаи, когда собственник не соглашался на условия, предлагаемые ритейлером. После определенного времени, по мере ухудшения ситуации в экономике, арендодателю приходилось возвращаться к тому же ритейлеру, однако на худших для себя условиях. Нередкими являются ситуации, когда во время согласования и подтверждения договора о снижении арендной ставки из-за резкого изменения обменного курса требуется новый раунд пересмотра условий аренды. Так как условия на рынке меняются с большой скоростью, сейчас преимущество при обсуждении ставки аренды находится на стороне арендатора. Источник: JLL

В Москве пустует четверть площадей в бизнес-центрах класса «А»

Компания ILM подвела итоги 3-го квартала 2014 года на рынке офисной недвижимости Москвы. 2014 год станет рекордным по объемам ввода нового строительства за последние 5 лет, а уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса "А" достиг максимального значения, превысив показатели кризисных 2008 - 2009 гг.


По оценке аналитиков, в 3 квартале 2014 года общий объем предложения качественных офисных площадей Москвы достиг 16,5 млн. кв. м. Наибольшее предложение свободных помещений наблюдается в объектах класса А, где показатель достиг 24,5%, что превышает уровень кризисных значений 2008 – 2009 гг.


В 3 квартале, 2014 г. на рынок офисной недвижимости Москвы вышло 452 тыс. кв. м офисных площадей. За девять месяцев 2014 г. суммарно было введено 966 тыс. кв. м, что превышает объем нового строительства за аналогичный период 2013 г. более чем в два раза.


Самыми крупными новыми офисными объектами, введенными в 3 квартале 2014 г, стали: Фаза I бизнес парка «КомСити» (фаза Альфа офисной площадью 107 000 кв. м) и бизнес центр «Лотос» (площадью 88 200 кв. м), расположенные в Юго-Западном направлении. Это подтверждает усиление процесса децентрализации нового строительства и его присущность сегодняшнему московскому рынку. Все активнее продолжают развиваться удаленные от центра деловые районы.


До конца 2014 г. на московском рынке к выходу заявлено еще более 600 тыс. кв. м. К вводу в эксплуатацию запланированы такие крупные объекты как: Башни «ОКО» (116 280 кв. м, ММДЦ "Москва-Сити") и «Эволюция» (80 500 кв. м, ММДЦ "Москва-Сити"), бизнес-центр «Верейская Плаза III» (76 900 кв. м, ул. Верейская, 39, стр. 33) . Вторая фаза комплекса «Сириус Парк» (62 500 кв. м, ул. Каширское шоссе, д. 3), МФЦ «Водный» (61 570 кв. м, ул. Головинское шоссе, вл. 5) и др. По прогнозам аналитиков, 2014 год станет рекордным по объемам нового строительства за последние 5 лет.
Превышение объемов нового строительства над чистым поглощением более чем в полтора раза отразилось на динамике уровня вакантных площадей. На протяжении трех месяцев уровень вакантных площадей в среднем по рынку демонстрирует рост с 14,0% до 14,7%.


В следствие роста девелоперской активности и ввода большого объема новых площадей, самое большое увеличение доли вакантных площадей по результатам 1-3 кварталов, 2014 г. наблюдается в объектах класса А, где прирост составил 4,5% и общий показатель достиг уровня 24,5 %. В классе Б+ рост составил всего 1,4 %, общий показатель равен 16,4 %. В то же время в объектах класса Б- показатель немного снизился, с 8% до 7,5 %.

Торговые операторы теряют выручку

Посещаемость московских торговых центров в октябре продемонстрировала 5% снижение по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. При этом сокращение оборотов в среднем по рынку составило 5-10% относительно аналогичного периода прошлого года, отмечают эксперты компании Knight Frank.


Больше всего страдают операторы сегмента «средний плюс», поскольку наибольшую осторожность в финансовых вопросах в кризисные периоды проявляют именно те, кто составляет его целевую аудиторию. Уровень товарооборота в данном сегменте в среднем по рынку снизился на 15-20%.


Что касается профилей, то наиболее оптимистичны на сегодняшний день продуктовые сети, некоторые из которых (преимущественно низкого и среднего ценовых сегментов) отмечают рост числа посетителей. Сложнее всего в текущей ситуации приходится fashion-брендам. В данной категории отмечается как снижение числа покупателей, так и сокращение среднего чека в среднем на 5-7%.


Еще одним следствием текущей экономической ситуации и длительного ослабления рубля становится рост доли арендной платы по отношению к товарообороту, что является критичным для многих компаний. В результате операторы пересогласовывают с собственниками условия аренды. Девелоперы, в свою очередь, в большинстве своем идут навстречу арендаторам.


Кроме того, на операторов, реализующих европейские и американские товары, значительное давление оказывает продолжающееся ослабление рубля, что приводит к снижению маржинальности бизнеса. Компании, не готовые к столь радикальным действиям, вынуждены поднимать конечную цену товаров – уже сейчас заметно повышение цен на некоторые позиции до 10%.


Большинство операторов пересмотрели планы экспансии – по состоянию на начало ноября 2014 года более 100 сетей приостановили свое развитие в России. Особую осторожность операторы проявляют в отношении новых торговых объектов. Теперь для открытия магазинов они рассматривают только беспроигрышные варианты.

На московском рынке ТЦ снижается активность

По данным нового исследования компании CBRE, основной характеристикой московского рынка торговой недвижимости в III квартале 2014 года стало дальнейшее снижение потребительской активности.


Начиная с середины II квартала 2014 года средняя посещаемость торговых центров Москвы стала показывать отрицательную динамику. Особенно это коснулось крупноформатных торговых центров. Снижение потребительской активности привело к перераспределению спроса в сторону торговых центров районного и окружного формата.

При этом спрос со стороны новых международных сетей остаётся активным. В течение III квартала на московский рынок вышло 11 новых брендов, что стало рекордным показателем за последний год. Всего за девять месяцев вышло уже 29 международных сетей, а до конца года на рынок может выйти еще 10 новых международных розничных сетей.


Данная активность происходит на фоне некоторого замедления развития уже работающих в России игроков, которые опасаются негативного влияния текущих геополитических проблем на потребительский спрос, отмечается в отчете.


Согласно данным отчета CBRE, средний уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы по итогам III квартала 2014 года вырос до 3,8 %. Объем предложения торговых площадей в Москве достиг отметки 4 456 тыс. кв. м., или 367 кв. м на 1 000 жителей.

До конца 2014 года девелоперы планировали открытие девяти торговых центров, суммарной площадью порядка 612 тыс. кв. м GLA. По прогнозам аналитиков, фактический ввод площадей может оказаться ниже из-за переноса открытий большей части ТРЦ на 2015 год.

Инвестиции в европейскую недвижимость выросли на 11%

Европейский и российский отделы исследований CBRE отмечают, что объем инвестиций в коммерческую недвижимость Центральной и Восточной Европы (кроме России) вырос на 11% по сравнению с предыдущим годом. Годовой рост общего объема инвестиций в европейскую недвижимость составил 27%.


Рынок недвижимости Польши продолжает привлекать существенные инвестиции; так, за последние девять месяцев, по состоянию на конец сентября 2014 года, объем инвестиций в этот рынок составил 1 781 миллионов евро.


По результатам, полученным в ходе исследования, за девять месяцев, по состоянию на конец сентября 2014 года, объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости России существенно сократился - на 45%; в основном в связи с проблемами в социальной и политической сферах.


В Европе, Ирландии и Испании, наоборот в ближайшее время будет достигнут рекордный уровень инвестиций в коммерческую недвижимость, благодаря стремлению покупателей получить прибыль на вторичных рынках.


Комментирует Валентин Гаврилов, директора отдела исследований рынка CBRE: «Россия в очередной раз переживает волну сокращения объемов инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью. Инвесторы достаточно активно ищут возможности, но сделки, к сожалению, совершаются реже, чем хотелось бы.

Мы ожидаем, что давление на рынок коммерческой недвижимости будет продолжаться, как минимум, до конца I квартала 2015 года, после чего возможно его восстановление. Инвесторы в ближайшие 6-9 месяцев смогут найти среднесрочно интересные инвестиционные возможности в качественных, но страдающих от временного падения спроса объектах».

  • 1
  • 2