Перевести страницу

Аналитика

Подписаться на RSS

Популярные теги Все теги

Арендаторы покидают небольшие магазины

Закрытие в Москве заведений общепита и непродуктовых магазинов во время карантина ожидаемо привело к росту свободных площадей в объектах стрит-ритейла. Сейчас в столице пустует почти 10% таких помещений. Ситуация будет только усугубляться, поскольку в ближайшее время вакантность может увеличиться до 20–30%.

После массового закрытия заведений общепита и непродуктовых товаров из-за пандемии коронавируса вакантность на основных торговых улицах Москвы по итогам первого квартала составила 9,9%, увеличившись на 0,8 процентного пункта относительно конца прошлого года. Этот показатель оказался в 1,6 раза выше среднего значения за последние несколько лет. Такие данные приводятся в исследовании JLL.

Очевидно, что ситуация будет ухудшаться: активность на рынке стрит-ритейла в апреле обрушилась.

Замруководителя направления торговых помещений Knight Frank Ирина Козина прогнозирует, что доля свободных помещений вскоре вырастет до 15%.

«На рынок будут выходить помещения, которые занимали несетевые игроки, не имевшие необходимого запаса прочности»,— объясняет она. У руководителя отдела исследований JLL Владислава Фадеева более консервативный прогноз: по итогам полугодия вакантность составит 12–13%.

Сложившаяся ситуация, безусловно, приведет к снижению стоимости аренды: по прогнозам консультанта «Магазина магазинов» Николая Голопапенко, к концу месяца ставки снизятся на 10–15%.

В JLL уточняют, что некоторое снижение ставок наблюдается уже сейчас. Стоимость аренды помещений стрит-ритейла на Тверской по итогам первого квартала снизилась на 5% (до 90 тыс. руб. за 1 кв. м в год), недвижимость на 1-й Тверской-Ямской подешевела на 6% (до 75 тыс. руб. за 1 кв. м).

Однако снижение ставок не особо помогает в текущей ситуации. «Около 200 компаний являются нашими арендаторами, 95% из них запросили арендные каникулы и скидки. В такой ситуации договоры приходиться пересматривать»,— сообщили в компании R4S (владеет объектами стрит-ритейла). Там добавили, что если в начале марта речь шла о скидке в 50%, то сейчас большинство арендаторов не готовы платить вообще, в том числе обслуживать коммунальные платежи.

Источник: Коммерсант

Краткие итоги 1 полугодия 2019 на рынке торговой недвижимости.

ГЛАВНЫЕ ТРЕНДЫ 

  • Покупательская способность населения продолжает снижаться: за первый квартал 2019 года реальные доходы сократились на 2,3% с учетом инфляции, прогнозируемый рост оборота розничной торговли на 1,7% (также с учетом инфляции) в текущем году возможен за счет роста потребительского кредитования, которое становится все более выгодным для населения в связи со снижением кредитных ставок. 

  • Ожидаемая волна нового девелопмента откладывается: в регионах России сроки открытий 70% запланированных к вводу ТЦ перенесены на 2 полугодие текущего года и 2020 год. Девелоперы с осторожностью запускают новые проекты.

  • Большинство ритейлеров сокращают свои форматы, стремясь оптимизировать расходы. Уменьшается площадь магазинов и представленный ассортимент. В условиях снижения покупательской способности населения торговые сети оставляют только самые популярные товарные позиции.


ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ МОСКВЫ 

  • Средняя площадь новых ТЦ Москвы уменьшается: прогнозируется сокращение в 1,5 раза - с 17,2 тыс. кв. м по итогам 2018 года до 11 тыс. кв. м к концу текущего года.

  • В первом полугодии 2019 в Москве было открыто 3 ТЦ совокупной площадью 125 тыс. кв. м. Крупнейшим открытием является ТРЦ Саларис (GLA 105 тыс. кв. м). 

  • Ожидается, что объем нового строительства ТЦ в Москве по итогам 2019 года в 3 раза превысит показатели 2018 г.: совокупный объем нового предложения составит 350 тыс. кв. м.
  • За первые 6 месяцев вакансия в качественных торговых центрах Москвы выросла с 5 до 5,5%, что обусловлено 30% вакансией в новых введенных ТЦ, а также активным обновлением состава арендаторов в торговых галереях на вторых этажах. 

  • Новые торговые центры открываются с 70% заполняемостью, что характерно для рынка со «здоровым» уровнем вакансии.

  • Большинство ритейлеров сокращают свои форматы в ТЦ: гипермаркеты открываются в city-форматах площадью до 5-6 тыс. кв. м вместо традиционных 8-15 тыс. кв. м, аналогичная ситуация в сегменте DIY, товаров для дома.

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ РЕГИОНОВ РФ

  • На 2019 год прогнозировалось рекордное число новых открытий ТЦ. Однако  по итогам 1 полугодия 2019 объем ввода в регионах России по-прежнему остается низким – всего на 15% превышает аналогичный показатель 2018 года (227 тыс. кв. м по итогам 1 полугодия 2019 против 183 тыс. кв. м по итогам 1 полугодия 2018). При этом в регионах РФ наблюдается тенденция к сокращению средней площади ТЦ также, как и на московском рынке.

  • В 2019 году Краснодар стал 16-м городом-миллионником в России. После включения в список городов-миллионников Краснодар сразу занял первое место в рейтинге по обеспеченности качественными торговыми площадями с большим отрывом от остальных городов. 

  • Почти половина всего предложения 2019 года в регионах придется на два федеральных округа: Дальний Восток, не проявлявший активности в 2018 году, и Поволжье.

  • Впервые за всю историю развития рынка новое строительство ТЦ преобладает в городах с населением менее 300 тыс. человек. В условиях растущей конкуренции в крупнейших городах России местные девелоперы становятся более активными на необеспеченных качественными торговыми площадями рынках.

  • Активизировался девелопмент в СКФО: к концу текущего года в регионе ожидается ввод двух качественных ТЦ общей площадью 21 тыс. кв. м GLA.  Эти проекты станут первыми открытиями в регионе, начиная с 2015 года. На 2020 год также запланированы к вводу:  крупнейший ТРЦ Грозный Молл (GLA – 56 000 кв. м), ТЦ Кислород в Кисловодске и УниверСити в Пятигорске.

STREET RETAIL МОСКВЫ

  • Вакансия площадей на основных торговых коридорах Москвы выросла с 5 до 7% за 6 месяцев, вернувшись на уровень 2016 года.

  • Наблюдаемый рост вакансии вызван временными факторами: реставрацией зданий (например, на Старом Арбате), реконцепцией на Новом Арбате д. 11 стр.1, по причине которой освободилось сразу более 10 помещений, а также продолжающимся благоустройством улиц (переулки в районе Патриарших прудов, Рождественка с прилегающими переулками). После завершения работ эти локации станут еще более привлекательными для арендаторов. Также на центральных улицах происходит ротация арендаторов, в основном внутри одного профиля, преимущественно ресторанов и кафе.

  • Снижение вакансии на 1-2% наблюдается на Маросейке и Большой Дмитровке, за счет открытий fashion-ритейлеров, а также кафе, ресторанов.

  • Стоимость аренды помещений не изменилась за 1 полугодие 2019. Самыми дорогими торговыми коридорами Москвы по-прежнему остаются Столешников пер. и Кузнецкий Мост, где стоимость аренды составляет 1,8 - 2 млн руб. за помещение площадью 150-200 кв. м в месяц.

  • Fashion-операторы продолжают развитие, открывая свои торговые точки на пешеходных улицах с высоким трафиком: Intimissimi на Старом Арбате, аксессуары Tumi и отечественный бренд одежды Lessel на Большой Дмитровке, Ecco на Петровке. В премиальной локации на Столешниковом переулке открыл pop-up John Varvatos. 

Источник: Магазин магазинов


Метр на метр не приходится: какую недвижимость ценят инвесторы

Метр на метр не приходится: какую недвижимость ценят инвесторы

Процентные ставки и переток капитала между странами — главные факторы, которые будут определять спрос на недвижимость в 2016 году

Во многих странах рынок недвижимости не полностью пришел в себя после кризиса 2008 года. А падение темпов роста ВВП на развивающихся рынках и рецессия в странах еврозоны уже давят на цены и стимулируют вынужденные продажи. Ситуация в США, ЕС, России сильно различается, и нельзя сказать, что «плохо везде».

Процентные ставки и переток капитала между странами — главные факторы, которые будут определять спрос на недвижимость в 2016 году. Перераспределение денег инвесторов из недвижимости в долговые ценные бумаги и акции будет происходить везде, где цены на недвижимость высоки, а доходность облигаций начнет расти. Развивающиеся рынки еще не достигли дна кризиса, экономика еврозоны остается на уровне, близком к рецессии. Капитал пойдет туда, где еще есть рост (США, Германия), где почти достигнуто дно цен (ряд стран Восточной Европы, Испания, Португалия) или где можно рассчитывать на скорое восстановление спроса (Бразилия, Китай).


Цены будут ниже в странах с наибольшим объемом государственного и частного долга относительно ВВП и доходов на душу населения. Но цены начнут быстро расти лишь там, где макроэкономические факторы будут дополнены благоприятной политической ситуацией. Так, Бразилии кроме сырьевых цен может помочь ожидаемое снижение ставок и возврат инвесторов в случае импичмента популистке Дилме Русеф из-за обвинений в коррупции.


Рассмотрим подробнее основные страны и регионы.


В США, несмотря на сокращение продаж новых домов и спроса на коммерческую недвижимость, цены остаются низкими.


Сопоставимые объекты в сравнимых по экономическому развитию населенных пунктах США стоят почти вдвое дешевле, чем в Германии, которая также считается недорогой среди благополучных стран ЕС. Если к власти придут республиканцы или инвесторы не начнут выводить деньги из американских активов из-за победы демократов, то возможности для инвестиций только вырастут.


Обычно начало повышения процентных ставок в США означает завершение периода роста цен на недвижимость. Но замедление роста потребительского спроса не будет быстрым. Сохранятся две тенденции, важные для рынка недвижимости: стремление купить жилье, пока условия по ипотеке очень хорошие, и сокращение спроса на коммерческую недвижимость (в том числе в розничной торговле, все больше уходящей в онлайн).


В коммерческом секторе замедление пойдет быстрее, чем в жилом. На жилье в отдельных регионах также будет влиять постепенный спад спроса иностранцев (Флорида, Нью-Йорк), для которых из-за дорогого доллара цены стали менее привлекательны. Рост ставки ФРС частично уведет инвестиционный спрос из недвижимости на денежный рынок. Поэтому для США лучше работают следующие правила: 1) покупать коммерческую недвижимость с высокой рентой в prime locations; 2) инвестировать в новые и недорогие жилые комплексы в растущих (Сиэтл, Нью-Йорк) или модернизируемых (Детройт) городах.


В странах еврозоны цена на недвижимость зависит от скорости движения властей «вправо» и решения проблем с мигрантами.


Где российские инвесторы могут купить недвижимость, рассчитывая на рост? В первую очередь, в континентальной Европе: несмотря на высокие налоги и социальные проблемы большинство стран пригодно для адаптации россиян. В 2016 году спрос на недвижимость в таких странах, как Германия, Австрия, Ирландия, Чехия, Польша, Венгрия, Португалия, Литва, Латвия, Болгария, вырастет из-за низких ставок и курса евро. Опять же, Франция и Греция непригодны для инвестиций не из-за цен, а потому что инвесторы пока не видят признаков улучшений в экономике.


Стоит помнить: в ряде стран будет труднее обосноваться даже инвестору — кризис с мигрантами-беженцами ведет к ужесточению выдачи статуса резидента. Поэтому нужно успеть выбрать города, где спрос со стороны иностранцев растет, а предложение недвижимости сокращается — от Монако, Лугано и Кипра до Будапешта и Риги.

Ожидаемое завершение цикла роста доллара к евро позволяет рассчитывать на то, что недвижимость, приобретенная в ЕС, в долларовом выражении подорожает для инвесторов по мере роста курса этих валют. Поэтому наши приоритеты по средним темпам роста цен в Европе (Венгрия, Латвия, Болгария) можно дополнить наиболее привлекательными странами с учетом курса валюты (Германия, Кипр, Испания, Португалия, Монако).


Российский рынок во всех сегментах ждет сокращение спроса и падение цен из-за перепроизводства (офисы, склады, коттеджные поселки), резкого падения платежеспособного спроса (жилье, рассчитанное на средний класс), оттока инвестиций в подешевевшие ценные бумаги и за границу.


Можно и здесь найти сегменты, где недвижимость начнет дорожать во второй половине 2016 года. Но это, скорее всего, исключения, связанные с быстрым сдутием пузыря (очень дешевые новостройки) или недостатком предложения (современные квартиры люкс в центре Москвы, качественное курортное жилье для тех, кто лишен возможности купить что-то за границей).


Конечно, России может помочь нефть (цена которой достигнет дна, вероятно, в первом полугодии — $30 за баррель Brent), завершение самой длительной зачистки банковского сектора и стабилизация рубля на среднем уровне — чуть ниже 70 рублей за один доллар. Развернуть рынок недвижимости могут также такие события, как, например, возможное возвращение бывшего министра финансов Алексея Кудрина к руководству экономикой или изменение позиции властей по отношению к грабительски завышенной оценке кадастровой стоимости коммерческой недвижимости.


Покупать лучше не раньше второго полугодия, когда будет не только достигнут минимум цен на нефть и курса рубля, но и волна банковского кризиса завершится «выбросом» на рынок заложенной недвижимости.


Какого типа недвижимость может быть интересна? В 2016 году спросом будет пользоваться то, что необходимо для личного потребления (шанс купить квартиру на дне рынка) и что можно рассматривать как альтернативу хранению денег в банках (небольшие коммерческие помещения в местах максимальной концентрации людей, с высокой вероятностью сдачи в аренду).


В последнюю очередь будут дорожать офисные центры (их не купят ни банки, ни похудевший бюджет), склады (их слишком много вокруг крупных городов, а новый потребительский бум случится нескоро). Земля и производственные объекты в городах не будут востребованы из-за политики завышения кадастровой стоимости, проводимой властями Москвы и ряда регионов.


На что еще обратить внимание? В 2016 году мы увидим стабилизацию в Китае, если там примут планы дальнейшего развития инфраструктуры и модернизации устаревших отраслей. Можно также присмотреться к Украине. Ведь даже если там возобновится «гражданская война», рынок Киева или Одессы дешевый, как никогда за последние 20 лет. В странах ЕС уже создаются фонды для вложений в украинскую недвижимость.

Источник: Forbes

Влияние курса рубля на игроков рынка розничной торговли

По всей видимости этот год может оказаться худшим для рынка розничной торговли в России с момента кризиса 2008-2009 годов, когда рубль упал со своего пика на дно – на 58% по отношению к доллару США и на 37% к евро, а инфляция в июле 2008 года составляла 15,8% в годовом сопоставлении. В этот раз ситуация очень похожа, с одной лишь оговоркой: неопределенность может быть более продолжительной. Вместе с тем этот сложный период открывает прекрасные возможности для ритейлеров и долгосрочных инвесторов и девелоперов.

По мере роста инфляции покупательная способность потребителей будет значительно снижаться. Более того, ситуация осложняется отсутствием роста заработной платы. Принимая во внимание растущую стоимость товаров, в частности продовольствия, многие россияне, вероятнее всего, в скором времени будут страдать от негативной динамики доходов в реальном выражении.

На фоне резкого падения рубля на 52% по отношению к доллару США и на 39% к евро (по состоянию на 28 ноября 2014 года) с начала года страдают ритейлеры в России. Обесценивание рубля оказывает прямое воздействие на ритейлеров, так как импортируемые товары приобретаются за иностранную валюту (по данным за 2013 год, 44% товаров на розничном рынке России импортируется), а продаются за рубли.

По мере снижения маржинальности продаж операторов розничной торговли, собственники помещений тоже начинают ощущать это на себе, так как арендаторы начинают просить пересмотра ставок аренды. Очевидно, что это становится проблемой для арендодателей, уже имеющих большой объем долга в иностранной валюте, который необходимо обслуживать. Хотя для многих собственников недвижимости, в пуле арендаторов которых есть чувствительные к ценовым изменениям арендаторы, выбор будет невелик.

Слабый рубль повлиял на прибыль ритейлеров

В связи с текущей экономической неопределенностью многие ритейлеры решили пересмотреть свои планы на развитие в краткосрочной перспективе. В 2014-2015 годах компания Adidas решила уменьшить количество планируемых к открытию магазинов в два раза. Из-за значительных убытков в связи с колебаниями обменного курса финская сеть универмагов и магазинов модной одежды Stockmann group решила закрыть оставшиеся магазины под маркой Seppala в Москве, «Маратекс» закрывает бренды River Island, OVS, Esprit, а бренд New Look решил уйти с российского рынка. Стоит отметить, что эти компании заявили о своих планах реструктуризации бизнеса еще в начале года, когда обесценивание валюты не было столь существенным. На фоне слабого рубля, снижения покупательной способности и изменения предпочтений потребителей было бы неудивительно увидеть дальнейший пересмотр портфеля брендов, особенно франчайзи.

Согласно опросам, которые мы провели среди некоторых операторов розничной торговли, большинство закупок совершаются как в долларах, так и евро, или в комбинации этих двух валют. Опрошенные ритейлеры также поделились с нами своими планами закупок, которые, как правило, составляют от 6 до 9 месяцев для категории fast fashion (включая рынок среднего класса) и 12 месяцев для товаров премиального сегмента.

Мы также выяснили, что продавцы предпочитают не менять цены в течение сезона и не управляют своими валютными рисками. Их действия, что свойственно для всех компаний, сводятся к ежемесячному пересмотру обменного курса со своим банком, который затем фиксируется на месяц. Это позволяет нам использовать средние ставки Центрального банка для расчета влияния эффекта девальвации на предприятия розничной торговли.

Исходя из того, что новые коллекции приобретаются за 6-12 месяцев (включая заказ и оплату) до сезона, а затем продаются в течение 3 месяцев соответствующего сезона, мы рассчитали средние убытки ритейлеров в каждом периоде, начиная с весны 2014 года.

В соответствии с нашими расчетами, лишь за счет обесценивания рубля розничные торговцы потеряли 14,3% в среднем в евро и 13,7% в среднем в долларах США за каждый сезон (весну, лето, осень). Таким образом, совокупный убыток уже в этом году может составить около 41% в евро и 43% в долларах. Используя форвардный валютный курс, мы можем ожидать еще большее снижение прибыли ритейлеров в течение зимы. По нашим расчетам, потери за зимний сезон (декабрь 2014 – февраль 2015) могут достичь 23% в евро и 35% в долларах США.

Значительный рост цен в 2015 году

Согласно опросам, ритейлеры не меняют своих цен в течение сезона. Мы полагаем, что они будут пытаться заморозить цены и в новогодний период для того, чтобы поддержать продажи на нормальном для этого времени уровне. В то же время они попытаются компенсировать свои потери в следующем сезоне (начиная с марта 2015 года) путем увеличения наценки. Это в свою очередь вызовет значительный рост цен на потребительские товары в России, который изменит потребительские предпочтения и снизит обороты розничной торговли.

Потребительские предпочтения меняются

В этом году слабый рубль нанес урон не только доходам операторов розничной торговли, но и покупательной способности потребителей в связи с ускорением роста цен. Высокая инфляция и «замороженные» цены побудили население увеличить покупки жилой недвижимости и товаров длительного пользования с целью сохранения денег. Это особенно актуально в период поддержания ритейлерами цен на прежнем уровне: запасы товаров были сделаны по старому курсу, а некоторые поставщики решили не менять цены, чтобы не снижать спрос в праздничный период. Описанное выше поведение потребителей поддержало рост продаж непродовольственных товаров, в то время как покупки продовольствия начали снижаться.

Существуют случаи, когда розничные операторы не хотят увеличивать цены на свои товары для того, чтобы поддержать объемы продаж в ущерб своей прибыли. Они пытаются разделить свои убытки с арендодателями, обращаясь к ним за снижением ставок аренды. Еще один способ договориться – показать собственнику недвижимости реальное снижение объемов продаж.

Хотя скидка на аренду не по карману для собственника, имеющего долг в иностранной валюте под залог торгового центра, в большинстве случаев стороны будут искать компромисс, так как рентабельность объекта зависит от его заполненности арендаторами.

Возникали случаи, когда собственник не соглашался на условия, предлагаемые ритейлером. После определенного времени, по мере ухудшения ситуации в экономике, арендодателю приходилось возвращаться к тому же ритейлеру, однако на худших для себя условиях. Нередкими являются ситуации, когда во время согласования и подтверждения договора о снижении арендной ставки из-за резкого изменения обменного курса требуется новый раунд пересмотра условий аренды. Так как условия на рынке меняются с большой скоростью, сейчас преимущество при обсуждении ставки аренды находится на стороне арендатора. Источник: JLL

Инвестиции в европейскую недвижимость выросли на 11%

Европейский и российский отделы исследований CBRE отмечают, что объем инвестиций в коммерческую недвижимость Центральной и Восточной Европы (кроме России) вырос на 11% по сравнению с предыдущим годом. Годовой рост общего объема инвестиций в европейскую недвижимость составил 27%.


Рынок недвижимости Польши продолжает привлекать существенные инвестиции; так, за последние девять месяцев, по состоянию на конец сентября 2014 года, объем инвестиций в этот рынок составил 1 781 миллионов евро.


По результатам, полученным в ходе исследования, за девять месяцев, по состоянию на конец сентября 2014 года, объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости России существенно сократился - на 45%; в основном в связи с проблемами в социальной и политической сферах.


В Европе, Ирландии и Испании, наоборот в ближайшее время будет достигнут рекордный уровень инвестиций в коммерческую недвижимость, благодаря стремлению покупателей получить прибыль на вторичных рынках.


Комментирует Валентин Гаврилов, директора отдела исследований рынка CBRE: «Россия в очередной раз переживает волну сокращения объемов инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью. Инвесторы достаточно активно ищут возможности, но сделки, к сожалению, совершаются реже, чем хотелось бы.

Мы ожидаем, что давление на рынок коммерческой недвижимости будет продолжаться, как минимум, до конца I квартала 2015 года, после чего возможно его восстановление. Инвесторы в ближайшие 6-9 месяцев смогут найти среднесрочно интересные инвестиционные возможности в качественных, но страдающих от временного падения спроса объектах».

Эксперты прогнозируют перемены на российском рынке недвижимости

В ближайшие несколько месяцев будет наблюдаться резкое снижение интереса девелоперов к спекулятивным проектам.

По мнению генерального директора Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексея Филимонова, неопределенность на рынке коммерческой недвижимости, связанная с ограничением доступа девелоперов к долгосрочным кредитам, приведет к резкому сокращению количества спекулятивных проектов в этом сегменте рынка недвижимости.


«Наиболее ощутимо введенные санкции повлияют на рынок капитала. Ограничение доступа к «длинным» кредитам и их удорожание приведет к снижению девелоперской активности на рынке коммерческой недвижимости. Удорожание денег, увеличение налогов на недвижимость и возможное снижение доходной части сделает многие проекты нерентабельными. Особенно остро это почувствуют средние и мелкие игроки, к которым банки предъявляют повышенные требования, связанные с обеспечением кредитов», - комментирует эксперт.


В результате, уже в ближайшие несколько месяцев будет наблюдаться резкое снижение интереса девелоперов к спекулятивным проектам, вызванное неопределенностью уровня спроса на объекты коммерческой недвижимости. Например, в Москве в офисном сегменте уже достаточно высокий уровень вакансии (в среднем, 26%), что делает ввод новых офисных площадей без наличия будущих арендаторов чрезвычайно рискованным. В складском сегменте в связи с активным строительством в последние 2 года рынок также приближается к насыщению, и уже скоро мы увидим падение арендных ставок на отдельных направлениях.

К тому же санкции могут привести к снижению товарооборота логистических компаний, специализирующихся на импорте, что в свою очередь снизит спрос на складские площади. При этом возможное увеличение производства в рамках импортозамещения может привести к росту спроса на производственные помещения. Однако даже производственные проекты будут строиться только под заказ в формате built-to-suite.


В то же время, снижение активности торговых операторов, наблюдаемое с начала года, уже привело к изменению политики девелоперов в сегменте торговой недвижимости. По мнению экспертов, в ближайшее время активность девелоперов сохранится в сегменте районных торговых центров, специализирующихся на товарах повседневного спроса. Большинство крупных проектов площадью более 50 000 кв.м, находящихся в стадии разработки, будет отложено до возобновления устойчивого роста потребления.

Коммерческое управление недвижимостью

Основная цель коммерческого управления (Property Management) - повышение доходности объекта и управление его стоимостью, управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности по коммерческому использованию объекта недвижимости.

Преимущества передачи функций по коммерческому управлению внешней компании заключаются в следующем:

• Собственнику объекта коммерческой недвижимости важно, чтобы инвестированные в объект коммерческой недвижимости средства были возвращены с определенной доходностью (как правило, от аренды объекта недвижимости), для чего необходимо сделать процесс управления объектом наиболее эффективным и безрисковым. Речь, конечно, идет об управляемых рисках, к которым относятся: условия арендного договора, уровень операционного и финансового левереджа, структура инвестированного капитала и его стоимость, доля рынка недвижимости, месторасположение объекта недвижимости, структура арендаторов. Именно этими рисками и будет управлять внешняя компания, предоставляющая услуги по коммерческому управлению.

• Профессиональные компании осуществляют комплексное обслуживание одновременно нескольких объектов в нескольких сегментах коммерческой недвижимости, имеют специалистов в разных областях – маркетологов, брокеров, специалистов по аренде недвижимости, экономистов и юристов, специализирующихся именно в сфере коммерческого управления (Property Management). Такие компании имеют непосредственную связь с рынком и представляют серьезную конкуренцию коммерческим службам собственника, управляющим объектами недвижимости самостоятельно.

• Внешняя управляющая компания осуществляет маркетинговую поддержку и брокеридж объекта в рамках действия договора на управление / агентского договора, что существенно сокращает размер затрат собственника на внешних консультантов, рекламное и маркетинговое продвижение объекта.

• При передаче функций по коммерческому управлению внешней компании собственник передает также полномочия по решению вопросов ротации арендаторов внутри объекта – уменьшением или увеличением арендуемой площади, расторжением договоров аренды, ценообразованием в части применения арендных ставок в договорах аренды, заключением новых договоров аренды, переговорными процессами с арендаторами, управлением дебиторской задолженностью и управлением претензионной работой с арендаторами, что является достаточно трудоемким процессом.

• Внешняя управляющая компания способна обеспечить выполнение плана доходов от аренды, что является немаловажным условием для собственника, который планирует получение определенного дохода в определенный период в будущем (например, за календарный год). Данный план будет разработан с учетом специфики объектов недвижимости, сроков экспонирования свободных площадей, с учетом состояния помещений, коэффициента потерь и других факторов.

• Профессиональная компания, имея в своем штате квалифицированных юристов, оказывает юридическое сопровождение по заключенным и планируемым к заключению договорам аренды, представлением интересов собственника в контролирующих и судебных органах.

• Управляющая компания представляет собственнику анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, т.е. все потенциальные возможности получения дохода.

• Внешняя управляющая компания может осуществлять и дополнительные услуги, среди которых наиболее важная - аудит коммерческого использования объектов недвижимости, что для многих собственников представляет определенные трудности, т.к. выявить недостатки, злоупотребления на объекте, особенно, если это непрофильный актив, непросто, а в 90% случаев они есть.
Недостатки передачи функций по коммерческому управлению внешней управляющей компании:

• Доверие собственника к управляющей компании.

• Большинство компаний, занимающихся профессиональным коммерческим управлением, как правило, не оказывают услуги по эксплуатации объекта недвижимости, что для собственника объекта является немаловажным фактором.

Если объект недвижимости небольшой, собственнику объекта по силам самому справиться с управлением своего объекта, и, возможно, расходы по управлению объектом будут намного ниже, чем предложит управляющая компания.

Если собственник выбирает управление объектом самостоятельно, то ему необходимо организовать коммерческую службу, которая будет включать специалистов по маркетинговому и рекламному продвижению объекта, брокеров, специалистов по аренде, экономистов, юристов и контролировать сразу несколько направлений деятельности. Для этого собственник должен быть уверен в своих знаниях и возможностях, особенно если эти виды деятельности являются непрофильными.

Профессиональная компания в сфере коммерческого управления отлично подойдет для девелоперов, банков, а также для компаний, у которых имеются непрофильные активы в виде приносящей доход коммерческой недвижимости. Для перечисленных компаний необходимо четкое понимание потенциала недвижимости, приносящей доход, важна отчетность, четко выработанная стратегия продвижения объектов на рынке, методология ценообразования и применения арендных ставок, и управление рисками.

Для контроля за управляющей компанией в сфере Property Management, необходимо в договоре на управление указать перечень обязательной отчетности по осуществлению услуг, которая будет включать финансовую отчетность, отчет о проведенных работах, маркетинговый анализ рынка недвижимости применительно к объекту, план доходов по аренде.

Специализирующихся исключительно в сфере Property management управляющих компаний в России крайне мало, многие девелоперы и банкиры и не подозревают о том, что возможно внешнее коммерческое управление, которое как и любой аутсорсинг избавит их от посвящения в непрофильный бизнес.

Собственникам коммерческой недвижимости, которые управляют объектами самостоятельно, рекомендуется привлекать внешние компании для проведения аудита коммерческого использования объектов с целью объективной оценки деятельности собственной коммерческой службы и выявления возможных рисков и нарушений.